PROSES JUAL BELI RUMAH (TAHAPAN LENGKAP)
1. Pemeriksaan Sertifikat Tanah
Pertama-tama, sebelum melakukan proses jual beli rumah, penjual maupun pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa, tidak dijaminkan di bank dan tidak dalam penyitaan. Pihak yang berwenang untuk memeriksa sertifikat tanah dari rumah yang hendak dibeli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT nantinya akan mencocokan data antara sertifikat dengan buku tanah yang terdapat di kantor pertanahan.
2. Pemeriksaan tanda terima setoran PBB
Setiap pemilik properti wajib membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) setiap tahunnya. Setiap membayarnya, pemilik properti akan mendapatkan surat tanda terima setoran PBB. Jika kamu mau membeli properti, kamu berhak meminta pemilik properti memberikan tanda bukti tersebut. Sebab, selain memeriksa sertifikat tanah, PPAT juga akan memeriksa surat tanda terima setoran PBB (STTS PBB) untuk memastikan tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.
3. Membayar pajak dan biaya pembuatan AJB
Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:
Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %
Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %
Penjual dan pembeli membayar jasa PPAT (biasanya ditanggung bersama atau satu pihak, tergantung kesepakatan)
4. Proses pembuatan AJB
Selanjutnya adalah proses pembuatan Akta Jual Beli. Akta Jual Beli menjadi salah dokumen otentik yang menjadi bukti sah peralihan hak tersebut. Proses pembuatan AJB ini dilakukan di hadapan pejabat PPAT. Ini dilakukan setelah semua biaya yang menyangkut jual beli rumah tersebut sudah dibayar lunas baik oleh penjual maupun pembeli.
Dalam pembuatan AJB, berikut yang harus disiapkan:
Untuk penjual, siapkan dokumen-dokumen ini:
Dalam pembuatan AJB, diperlukan beberapa dokumen, baik dari pihak penjual maupun pembeli. Dari sisi Penjual, dokumen yang diperlukan adalah sebagai berikut:
– Fotokopi KTP
– Fotokopi NPWP
– Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah menikah)
– Fotokopi Kartu Keluarga
– Surat Persetujuan Suami/Istri (Surat persetujuan ini bisa juga dituliskan di Akta Jual Beli)
– Sertifikat Tanah
– Surat Tanda Terima Setoran PBB yang asli.
Untuk pembeli, siapkan dokumen-dokumen ini:
Sedangkan dari sisi pembeli, dokumen yang diperlukan adalah:
– Fotokopi KTP
– Fotokopi Kartu Keluarga
– Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah menikah)
– Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
5. Penandatanganan AJB
Setelah sertifikat tanah sudah terverifikasi, dan seluruh biaya pajak sudah dibayarkan, maka penandatanganan Akta Jual Beli tanah sudah bisa dilakukan. Baik penjual maupun pembeli wajib hadir pada proses ini. Proses penandatangan ini juga harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi. Biasanya berasal dari kantor PPAT tersebut, atau dua pegawai notaris jika melalui notaris. Setelah AJB ditandatangaNi, maka transaksi jual beli rumah tersebut sudah dikatakan sah secara hukum.Setelah memenuhi dokumen di atas, datangi kantor PPAT sesuai lokasi di mana propertimu dibeli. Serahkan dokumen-dokumen yang telah dipersiapkan di atas. Dokumen tersebut lalu akan diperiksa kelengkapan dan keabsahannya sebelum penandatanganan AJB berlangsung. Petugas memerlukan waktu beberapa hari untuk memeriksa sertifikat-sertifikat tersebut.
6. Proses balik nama
Setelah penandatanganan AJB, proses selanjutnya adalah melakukan balik nama sertifikat kepemilikan dari nama penjual ke nama pembeli. Petugas PPAT akan meminta pembeli membuat surat permohonan untuk balik nama. Setelah AJB selesai dibuat, petugas PPAT akan menyerahkan AJB dan juga beberapa berkas lainnya, yaitu Surat Permohonan Balik Nama, Akta Jual Beli, Sertifikat Tanah, Fotokopi KTP Penjual dan Pembeli, serta Bukti Pelunasan Pembayaran PBB dan BPHTB ke kantor pertanahan.
Setelah berkas-berkas tersebut diserahkan ke kantor pertanahan, maka pembeli akan menerima tanda bukti penerimaan. Nantinya,nama penjual akan dicoret dengan tinta hitam dan juga diberi paraf oleh pihak kantor pertanahan. Sedangkan nama pembeli sebagai pemilik yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat yang juga akan ditandatangani pihak kantor pertanahan. Pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah balik nama tersebut dalam waktu paling cepat 14 hari kerja.
Besarnya BBN di setiap daerah berbeda-beda, namun rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi.
Berikut adalah cara penghitungannya:
BBN = 2 % x Nilai Transaksi
7. Biaya proses jual beli rumah yang harus diperhatikan berikutnya adalah biaya PPN
Besaran umum Pajak Pertambahan Nilai (PPN) besarnya adalah 10% dari nilai transaksi.
Minimal nilai transaksi yang dipungut di atas Rp36 juta.
PPN hanya dikenakan satu kali saat membeli properti, baik dari developer maupun perorangan.Disamping itu pajak ini juga dikenakan terhadap pembangunan rumah yang dilakukan secara sendiri oleh orang pribadi atau badan.
Pembayaran dilakukan setelah transaksi selesai dan dilakukan setiap tanggal 15.
Kemudian, wajib lapor pada kantor pajak setempat paling lambat setiap tanggal 20.
8. Biaya Notaris
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau yang dikenal sebagai notaris, memiliki peran penting dalam transaksi jual beli properti. Hal ini disebabkan notaris adalah satu-satunya pihak yang berwenang menentukan keabsahan dari proses jual beli.
Berikut rincian yang harus dibayarkan kepada notaris:
Biaya cek sertifikat: Rp100 ribu
Biaya SK: Rp1 juta
Biaya validasi pajak: Rp200 ribu
Biaya AJB: Rp2,4 juta
Biaya BBN: Rp750 ribu
Biaya Surat Kuasa Hak Membebankan hak Tanggungan: Rp250 ribu
Biaya Akta Pemberian Hak Tanggungan: Rp1,2 juta
Apabila dijumlahkan, biaya yang harus dikeluarkan untuk membayar notaris bisa mencapai Rp5 juta.
Angka tersebut tidaklah pasti karena ada saja notaris yang mematok harga di bawah atau di atas kisaran tersebut. Tidak hanya itu, ada pula notaris yang ingin dibayar dengan perhitungan 0,5 – 1% dari nilai transaksi. Biaya ini tentunya akan dibebankan kepada yang berkepentingan, yaitu pihak pembeli. Meskipun begitu, pembayarannya dapat dibagi rata dengan pihak penjual. 8 langkah tersebut merupakan tahapan lengkap proses jual beli rumah.
sumber : rumah123 & 99.co
